недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Загородная

Всё по €1: в какую сумму на самом деле обойдутся виллы и замки за символическую плату?

23 087
Всё по €1: в какую сумму на самом деле обойдутся виллы и замки за символическую плату?
Вилла в милой итальянской деревушке всего за €1 или замок в Бургундии за €2 — соблазнительные предложения зарубежной недвижимости заставляют ёкнуть сердце покупателя. Подлатать старые стены и протекающую крышу — дело вполне реальное, отчего бы не купить дом — ведь даром! Но есть нюансы.

Вся соль заключается в обременениях, которые возлагаются на плечи радостного покупателя. Их обычно много, и они требуют существенных вложений — порой гораздо более существенных, чем банальная покупка такого же дома, но без привлекательных государственных программ «Всё по €1».

«В интернете есть масса предложений в доступных бюджетах €3–15 тыс. без каких-либо обременений и сложностей, причем в тех же Италии, Чехии, Германии, Болгарии, Грузии. Необязательно ждать таких программ», — считает руководитель отдела продаж HomesOverseas.ru Федор Дробышев, намекая, что лучше не искать выгоду там, где ее нет.

Впрочем, любопытство не порок, поэтому мы попросили эксперта и его коллег провести ликбез, как устроены «одноевровые» продажи.

Новый дивный мир

Встретив объявление о продаже дома мечты по цене пакета молока, не спешите радостно потирать руки. По словам Федора Дробышева, это преждевременно сразу по нескольким причинам.

подводные камни
  • Не все подобные акции распространяются на иностранцев.
  • Аукционы неслыханной щедрости устраивают лишь несколько стран.
  • Чаще всего предложения касаются непопулярных или даже депрессивных регионов страны.
  • Объекты обычно находятся в мелких полузаброшенных деревушках, с активной убылью населения, а не в популярных у туристов городах или курортных поселках.
  • Приобретаемый дом (вилла, замок) скорее всего находятся в плачевном состоянии — вполне предсказуемо. А вот то, что счастливому приобретателю придется вложиться еще и в инфраструктуру поселка, способно оказаться неприятным сюрпризом.
  • Купить дом за €1, а разбираться с ним как-нибудь потом не получится: мелким шрифтом к таким предложениям всегда прописывается обязательство в строго определенные сроки и по определенным правилам выполнить восстановительные работы. В противном случае стать полноправным собственником не выйдет.
  • Для участия в этой авантюре понадобится профессиональный риэлтор, специалист по региону или как минимум переводчик, который наладит коммуникацию с местными и поможет справиться со всеми бюрократическими процедурами.
  • Перепродать и заработать на таком объекте не удастся — это будет покупка только для себя.

«И еще: сегодня вы не встретите такую недвижимость на популярных рекламных площадках или порталах зарубежной недвижимости, — предупреждает эксперт HomesOverseas.ru. — Дело в том, что большинство риэлторов и агентств просто не готовы за скромный гонорар брать на себя столько хлопот и вместе с вами восстанавливать недвижимость, что называется, из руин».

В Италию на распродажи

По словам Алексея Азарова, директора агентства недвижимости из Италии Azarovs, такие объекты встречаются на юге страны (чаще всего это Калабрия и Сицилия), а вот на зажиточном севере таких предложений не бывает.

«Это программы для экономически депрессивных городов, поселков, которым не под силу обеспечить свою коммуну, чтобы как-то поддержать местный бюджет, привлечь туристов. Они вынуждены идти на такие программы, чтобы привлечь дополнительное финансирование и оживить свои городки».

Обычно в Италии процесс такой:

  • Город подписывает с вами нотариальный акт и передает объект за условную сумму €1.
  • В договоре закреплено обременение сроком от одного года до трех лет — за это время необходимо привести недвижимость в порядок. Это значит, что придется восстановить архитектуру, коммуникации в соответствии с правилами города, соблюдая все санитарные и технические градостроительные нормы.
  • Если все требования выполнены в установленный срок, обременения снимаются и объект становится полностью вашим. А вот если сроки нарушены, объект и все улучшения возвращаются обратно городу — вы теряете и вложения в ремонт, и страховой залог.

Алексей Азаров подчеркивает, что расходная часть весьма ощутима.

Примерный прейскурант на оформление сделки
  • Нотариальный акт — налог нотариуса около €2 тыс.
  • Услуги агентства недвижимости, которое организует весь процесс, — примерно €3 тыс.
  • Услуги переводчика при подписании нотариального акта (если вы не знаете итальянского) — €500.
  • Страховой полис/депозит (в случае невыполнения условий он сгорает) — €5 тыс.

Итого: €1 за сам дом + €10,5 тыс. на оформление сделки.

Отдельно эксперт приводит приблизительное «меню» восстановительных работ — цены указаны по минимуму.

  • Услуги архитектора — €4–5 тыс.
  • Стоимость работ по ремонту дома и коммуникаций — от €1 тыс. за 1 кв. м, то есть для дома 100 кв. м ремонт обойдется в €100 тыс. Это самый бюджетный вариант, но в большинстве случаев дома построены из камня — восстановление обойдется дороже. Не говоря о том, что купленный объект может оказаться памятником архитектуры, — в этом случае расходы вырастут в разы.

Шато с привидениями

Директор французского агентства недвижимости FranceDom Ирина Двинина слышит о таких программах нечасто. Так, в 2018 году мэрия расположенного на севере страны города Рубе (около 100 тыс. жителей) выставила на продажу 17 заброшенных квартир и домов. Всего на тот момент в Рубе насчитывалось около 2 тыс. заброшенных домов, пугающих отсутствием стекол в окнах и общим жутким состоянием.

К слову, всего в регионе O-дe-Франс, к которому относится Рубе, примерно 40 тыс. «домов с привидениями», а хозяева около 40% жилья приезжают в него наездами, а не живут постоянно.

Властям было сложно реализовать этот проект из-за ими же придуманных требований: покупатель должен был подтвердить свою финансовую состоятельность для предстоящих ремонтных работ — смета в большинстве случаев составляла десятки тысяч евро.

«В зависимости от размера и состояния домовладения в ремонт требовалось вложить от €46 до 179 тыс. (допустим, предлагались двухкомнатная квартира площадью от 62 кв. м или 126-метровый дом на пять комнат и с участком земли). Новый владелец должен был ближайшие шесть лет прожить в Рубе, так что вариант с "домиком для каникул" не годился», — рассказывает Ирина Двинина.

В итоге из 824 кандидатур под требования мэрии подошли только 74. Сейчас мэр Рубе Гийом Дельбар ждет заселения первых новых владельцев в отреставрированное жилье и после этого готов продолжить эксперимент с продажей за символический €1.

Испания нуждается в рекламе?

Эксперты испанского агентства недвижимости Estate Barcelona говорят, что «одноевровые» варианты встречаются и в их практике — правда, за 18 лет работы на рынке у них пока не было клиентов из России, которых бы интересовали такого рода инвестиции.

«Такие предложения направлены в первую очередь на рекламу страны. Правительство показывает, что оно развивает деревни, не дает глубинке умереть — эти меры демонстрируют, что в Испании заботятся о заброшенных землях и домах. Это стимулирует сомневающихся при выборе страны для переезда», — полагают собеседники Циан.Журнала.

Одной из основных проблем, с которыми сталкивается Испания, является резкое и стабильное сокращение числа местных жителей в сельских районах (в 2016 году в стране было заброшено в общей сложности 3225 населенных пунктов).

Самое плачевное положение наблюдается в Галисии и Астурии. Жители регионов разъезжаются в поисках лучшей жизни: хорошо оплачиваемой работы, развитой инфраструктуры с банками, поликлиниками, школами и интернетом.

Риэлторы Estate Barcelona привели в качестве примера бесплатную раздачу 12 каменных домов в деревне Барка (Галисия). С одним маленьким условием: дома надо было восстановить за свой счет, попутно превращая деревню в туристический и культурный центр района.

Акция привлекла внимание почти тысячи человек, среди их предложений было создание сырной фабрики и даже строительство курорта (деревня находится на берегу океанского залива).

Родные осины

Загоревшись заполучить «почти бесплатные» европейские варианты, мы едва не забыли, что любой россиянин вправе получить в собственность и российскую землю — тоже практически даром. Речь идет о государственной программе «Дальневосточный гектар».

В краткой версии описание программы звучит очень привлекательно: каждый гражданин может получить 1 га земли бесплатно, но с условием ее освоения (начать надо в течение пяти лет после получения). Землю допускается использовать в бизнес-целях или для постройки собственного дома.

Основной проблемой являются локации: землю раздают не в Подмосковье, а в Якутии, на Дальнем Востоке, Камчатке и Чукотке. Но чем Чукотка хуже испанской деревни?

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]