недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимостиПрофессионалам

Продавец — бывший собственник не съезжает. Как его выселить?

120 209 5
Продавец — бывший собственник не съезжает. Как его выселить?
Судя по вопросам на форуме Циан.Журнала, ситуация, когда продавец недвижимости отказывается освобождать помещение, не столь уж редка. Что делать? Советуют юристы и риелторы.

Вот это поворот

Риелтор Ольга М. столкнулась с неожиданным: после благополучного проведения сделки по покупке квартиры ее клиенты не могут заехать в свежеприобретенное жилье: бывшая собственница не хочет съезжать. «Продавец просрочила все сроки передачи, уже снялась с регистрационного учета, но отказывается передавать квартиру: не успела доделать ремонт в новой. Как ее выселить?»

Сделка была альтернативной, срок передачи недвижимости по договору составляет 45 дней — именно поэтому, поясняет риелтор, покупатель был вынужден передать деньги продавцу до подписания акта приема-передачи. Тем не менее даже эти 45 дней уже давно истекли, а бывшая собственница квартиры и ныне там.

Тут есть два основных сценария:

  1. судебное разбирательство (долго, безопасно и результативно);
  2. альтернативные методы (быстро, не всегда эффективно, зато почти всегда рискованно: есть вероятность самому оказаться в суде, но уже в роли ответчика).

Прописная истина

Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, — существенное условие договора купли-продажи, так что этот момент обязательно следует прописать (в том числе и в предварительном договоре), напоминает адвокат Ирина Фоменко. Более того, этот пункт становится поводом для торга — например, если бывший хозяин просит на некоторое время оставить что-то (или кого-то) в проданной им недвижимости.

«Не забывайте, что квартира может быть занята физически (это значит, что в ней кто-то проживает) и юридически (это значит, что в ней кто-то прописан, но не факт, что проживает). Поэтому в договоре надо отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами».

точность формулировок

Эксперт предлагает использовать следующие формулировки:

  • «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».

Такое уточнение подходит для случаев, когда в квартире никто не зарегистрирован (не прописан).

  • «В квартире зарегистрированы (перечисление ФИО, паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».

Вариант подходит для случаев, когда в продаваемой квартире есть зарегистрированные.

  • «К моменту регистрации права нового собственника (данные покупателя) продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру». 

Этот вариант используется в случаях, когда продавец все же договорился с покупателем о том, что кто-то будет занимать квартиру и после заключения сделки.

Укрощение строптивого продавца

Если бывший собственник не съезжает даже несмотря на то, что условие об этом прописано в договоре, единственный законный выход — обратиться в суд. Сперва составляется исковое заявление, которое будет рассмотрено в обычном порядке (это занимает два–три месяца).

Если суд встанет на сторону покупателя, к работе подключатся судебные приставы. В частности, суд примет постановление, что бывший собственник должен сняться с регистрационного учета: дело это быстрое — надо лишь дойти до МФЦ. Освободить квартиру физически помогут приставы — они выселят строптивого продавца принудительно.

Методы у нас негуманные

Есть и менее гуманные методы. Так, риелтор Ольга Л. допускает такой вариант: «Я бы вскрыла квартиру, выкинула вещи и написала заявление в милицию: пришла к себе домой, а там чужие вещи, вынесла их на лестничную клетку, описала, сфотографировала, свидетели есть».

При таком сценарии новый собственник рискует быть обвиненным в краже вещей выселенных людей, на него подадут иск в суд, причем по статье УК РФ. С другой стороны, комментирует Ирина Фоменко, покупатель уже является новым собственником: у него есть документы и право собственности на квартиру (право владения, пользования и распоряжения ей). Да, такое решение будет скандально-конфликтным, но при соблюдении определенных правил все же законным.

«А вот вызывать полицию в таких случаях бесполезно — выселять задержавшегося бывшего владельца она не станет: это не ее компетенция и не ее зона ответственности. Все выселения — строго по решению суда», — подчеркивает адвокат.

Продал? Сними!

Еще один путь — договориться с «засидевшимся бывшим» об аренде. Прав на проживание в квартире у него уже нет, но он хочет в ней жить какое-то время — в такой ситуации заключается договор аренды, продавец продолжает занимать квартиру на вполне законных основаниях.

Правда, эта схема не подойдет, если новый собственник намерен въехать максимально быстро. Зато, если квартира приобреталась под сдачу, такой расклад вполне удобен: арендатора искать не надо! Но не всегда строптивый продавец с легкостью соглашается оплачивать проживание в своей бывшей квартире.

Риелтор Лариса К. напоминает, что своими действиями продавец не исполняет обязательство передать покупателю недвижимость, хотя деньги за нее он получил.

У каждой стороны сделки есть свои обязательства: у покупателя — оплатить и принять квартиру, а у продавца — передать ее. В приведенном выше случае покупатель свое обязательство по оплате исполнил, а продавец — нет, значит, он является должником.

Кроме того, с продавца можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ, продолжает эксперт. Она советует вести переговоры в письменном виде — так потом будет проще отстоять свою позицию в суде, если до него все-таки дойдет.

Ну и наконец, есть способ написать уведомление продавцу: если он не исполнит обязательство передать квартиру в течение семи календарных дней, то после этого срока покупатель исполнит его самостоятельно, подписав акт в одностороннем порядке, уточняет Лариса К.

Не договорились

Теперь рассмотрим ситуацию, когда условия освобождения квартиры не оговорены — такое случается, если в сделке не участвовали ни риелторы, ни юристы, а продавец и покупатель являются родственниками или друзьями. Они решили сэкономить на профессиональной помощи, нашли не самый удачный шаблон договора, заполнили его и ударили по рукам. А потом начались проблемы.

«Даже если условия освобождения квартиры не закреплены в договоре, наш поезд встанет на те же рельсы: ведь зарегистрировано новое право собственности, — говорит Ирина Фоменко. — Если в договоре отдельно не уточняется, что продавец сохраняет за собой право проживания, у него нет шансов занимать квартиру. В суд!»

Не собственник, но право имеет

Другое дело, если в проданной квартире зарегистрированы люди, которые ранее отказались от приватизации — выходит, что права собственности у них нет, но и выселить их не так-то просто.

«Увы, такие люди своего права на проживание в этой квартире не теряют никогда, — объясняет Ирина Фоменко. — Вот почему так важно еще на этапе проверки покупаемой недвижимости запрашивать выписку из домовой книги и/или выписку из ЕГРН или внимательно знакомиться с правоустанавливающими документами всех предыдущих собственников, в которых содержится подобная информация».

Вывод: изучайте документы перед покупкой, следите за правильностью договора купли-продажи и не бойтесь судов — страшно только в первый раз.

Комментарии 5
ID: 751421682 июля 2021, 8:25

На мой взгляд вполне приемлемый метод предлагает риелтор Ольга Л.
"Я бы вскрыла квартиру, выкинула вещи и написала заявление в милицию: пришла к себе домой, а там чужие вещи, вынесла их на лестничную клетку, описала, сфотографировала, свидетели есть".

Ответить
ID: 671475344 сентября 2021, 17:56

Только опись имущества нужно делать с участковым и при 2-3 свидетелях.
На лестничную площадку выставлять нельзя- украдут. Идеально вынести всё на склад и опечатать. Передавать вещи тоже по описи при свидетелях.

Либо можно на этом заработать. Подать в суд и возместить компенсацию за сдачу жилья в аренду по рыночной цене. Упущенная выгода.
Адвокатов или юристов никаких нанимать не надо. Это всё шушара. Просто нужно иметь свой собственный мозг. Посмотрите прецеденты в судебной практике и сориентируйтесь. Есть очень занимательные кейсы. В судебные издержки можно внести расходы по составлению искового заявления и иных заявлений/ходатайств. Проценты за пользование денежными средствами, моральный ущерб, «аморальный» и тд.
При грамотном подходе невыселенца можно поставить раком на хорошие бабки. Будет не рад тому, что связался.

ID: 151357271 сентября 2021, 15:39

Очень спорное утверждение, что такое случается, если в сделке не участвовали риэлторы. Ни риэлторы, ни юристы, ни даже нотариусы по сути никакой юридически установленной ответственности не несут, вся ответственность и риски остаётся на покупателе и продавце. Специалисты могут помочь, в рамках своего понимания и желания, но по факту за все косяки отвечают лишь Стороны договора.

Ответить
ID: 793291677 сентября 2021, 18:58

А как быть если купил квартиру?
По договору указано, что собственник съезжает когда получает все деньги, но из оставшихся денег осталось дождаться мат капитал.
Имею ли я право предлагать им аренду пока мы ждём пфр?
Ведь я уже собственник и плачу одновременно и ипотеку (хотя пока не живу) и аренду текущего жилья..

Ответить
ID: 7711614312 сентября 2021, 13:01

То есть в договоре прописано, что собственник съезжает, когда получает от вас все деньги, при этом все деньги вы не отдали (я думаю, старого собственника не должно волновать, чего вы ждёте, ему нужен остаток суммы) и при этом хотите, чтобы вам платили аренду? По договору бывший собственник ничего не нарушает.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru