В Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся изменения. С законопроектом №101234-8 можно ознакомиться на сайте Государственной Думы.
Цитирую пояснительную записку к законопроекту:
"Устанавливается, что персональные данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия физического лица - субъекта таких данных. Для этого в ЕГРН вносится соответствующая запись на основании заявления физического лица, за которым в ЕГРН зарегистрировано право, ограничение прав или обременение на объект недвижимости, а также при внесении соответствующей отметки в заявление о государственной регистрации права.
В отсутствии указанной записи сведения из ЕГРН могут быть предоставлены только по запросу нотариуса, действующему на основании письменного заявления заинтересованного лица в целях защиты его прав и законных интересов. К таким обстоятельствам, в частности, могут относиться: наличие договора, стороной которого являются заявитель и правообладатель, причинение ущерба личности или имуществу заявителя, наличие оснований для предъявления заявителем вещного иска к правообладателю и др."
Расскажу, какие проблемы возникнут в связи со вступлением в силу законопроекта:
Проверка недвижимости перед покупкой
Выписка из ЕГРН - это правоподтверждающий документ собственника недвижимости. Ранее покупатель мог заказать выписку из ЕГРН на любую недвижимость перед покупкой, зная адрес или кадастровый номер. И к моменту подписания соглашения об авансе/задатке у покупателя уже была уверенность в том, что получателем денег является непосредственно собственник.
С 01.09.2022 г. такой возможности, увы, уже не будет. Покупателю остается полагаться на представленные продавцом документы. Либо заключить предварительный договор с продавцом о покупке недвижимости и только на основании этого договора заказать выписку из ЕГРН через нотариуса. И непонятно, по каким критериям будет оценивать нотариус предварительный договор. Также заключение предварительного договора может обязать покупателя заключить основной договор купли-продажи недвижимости.
А также возникает вопрос: как быть с проверкой земельного участка при покупке новостройки, ведь фактически цедент не является собственником участка?
Многочисленные судебные разбирательства
Что, если данные, содержащиеся в выписке, заказанной после заключения договора, не будут соответствовать представленной информации продавцом? Как расторгать договор, если продавец откажется возвратить предоплату? Естественно, в судебном порядке. Таких разбирательств, полагаю, будет много.
Оплата недвижимости
В большинстве случаев расчеты за недвижимость проводятся с использованием аккредитива, сейфа банка. В условиях доступа продавцом к деньгам указываются документы, подтверждающие проведенную регистрацию (договор с отметками Росреестра, выписка из ЕГРН с данными покупателя). Ни того, ни другого документа продавец теперь предоставить не сможет. А надеяться на покупателя в предоставлении полученной им выписки после регистрации - означает, что продавец будет зависим от действий/желаний покупателя. К чему это приведет? Неужели к расчетам до сделки?
Затягивание сроков купли-продажи недвижимости
Сколько времени должен потратить покупатель, чтобы проверить каждую квартиру, которую присмотрел для покупки? Каждый раз составлять предварительный договор с потенциальным собственником недвижимости, чтобы иметь возможность обратиться к нотариусу для подтверждения права собственности продавца?
Проверка перед наймом
На какой документ должен ориентироваться наниматель/арендатор, если ему законом не предоставлена никакая возможность для проверки? Полагаться только на документы, представленные собственником недвижимости?
Мошенничество
Интуиция подсказывает, что в будущем появится простор для мошеннических схем.
Полагаясь на заказанную собственником выписку из ЕГРН, покупатель или наниматель не могут быть уверены в ее подлинности. Все знают, что выписку из ЕГРН и любой другой документ легко подделать.
У мошенников, незаконным путем завладевших недвижимостью, появится возможность перепродать недвижимость в короткие сроки, обойдя отметки в базе ЕГРН о судебных разбирательствах в отношении недвижимости.
Раньше поддельные выписки из ЕГРН легко было проверить, заказав электронную выписку, которая приходит за 1-2 часа. Сверить номера и даты регистрации, ФИО собственника. Но с 01.09.2022 г., когда законопроект вступит в силу, проверить будет невозможно. По крайней мере, не так быстро.
Доказывание добросовестности покупателя
Покупателям рекомендуется лично заказывать выписку из ЕГРН для подтверждения факта, что он при покупке недвижимости принял все меры для проверки приобретаемой недвижимости и действовал добросовестно. В случае оспаривания права собственности покупателя в пределах срока исковой давности сделки, он имел бы возможность предоставить выписку с отметками Росреестра, заказанную до подписания договора купли-продажи недвижимости.
В пояснительной записке к законопроекту указано:
"Особую тревогу в текущих условиях вызывает сбор персональных данных в целях идентификации военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов (т.н. «деаномизация»), что впрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных".
Почему бы в этом случае не закрыть данные только отдельных категорий граждан, а именно военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов?
